Ekonomideki dalgalı seyir ve vatandaşın birikimini elde tutma tercihine rağmen, megakent İstanbul, konut piyasasının yönünü belirlemeye devam ediyor. Kent genelinde son dönemde 24 bin 119 konut satışı yapılırken, bu rakam Türkiye genelindeki toplam satışların yüzde 16’sına denk geldi. Satışların 7 bin 300’ü ilk el, 16 bin 800’ü ikinci el konutlardan oluşurken; ipotekli konut satışlarındaki hareketlilik de dikkat çekti. Yılın 10 aylık dönemine bakıldığında da kent genelinde yaklaşık 200 binin üzerinde konut el değiştirdi. En yüksek satışlar ise temmuz ve eylül aylarında görüldü. Temmuz 2025’te 23 bin 152 adetle yılın zirvesine ulaşan satış grafiği, eylül ayında da güçlü seyrini sürdürdü.

Körfez yatırımcılarının Beşiktaş, Levent, Etiler hattına ilgi gösterdiği belirtiliyor. Gayrimenkul uzmanları, 2026’da TL'de istikrarın sağlanması halinde yabancıya konut satışlarının yeniden ivme kazanacağını belirtiyor.

ARADA UÇURUM VAR
İstanbul genelinde konut satışları artmaya devam etse de, semtler bazında metrekare fiyatları arasında adede uçurum bulunuyor. Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy ve Üsküdar gibi merkezi ilçelerde metrekare fiyatı 3 bin 500 dolar bandına yaklaşırken; Esenyurt, Arnavutköy, Beylikdüzü ve Pendik gibi çeper ilçelerde ortalama metrekare fiyatı 800-900 dolar aralığında seyrediyor. Şehir genelinde ortalama 100 metrekarelik daire fiyatı 5, 6 milyon TL'yi aşarken, lüks segmentte 10 milyon TL'nin altında seçenek bulmak neredeyse imkansız hale geldi.

KÖRFEZ'İN İLGİSİ SÜRÜYOR
Megakentte, lüks konut piyasasında özellikle Sarıyer, Beşiktaş, Zekeriyaköy, Beykoz, Tarabya öne çıkıyor. Bu bölgelerdeki villalar, deniz manzaralı rezidanslar ve yeşil alanlara yakın projeler, 2025’in ikinci yarısında dolar bazında değer kazanmaya devam etti. Gayrimenkul uzmanlarına göre, lüks konut talebinin büyük kısmı hem yurt içi üst gelir grubu hem de Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar tarafından oluşturuluyor. Orta segmentte ise en çok talep gören bölgeler Küçükçekmece, Bahçelievler, Ümraniye, Çekmeköy ve Kartal olarak öne çıkıyor. Söz konusu bölgelerin, hem ulaşım altyapısının gelişmesi hem de kentsel dönüşüm projeleri nedeniyle fiyat artışını sürdürdüğü belirtiliyor.

RUS VE İRANLILAR ALIYOR
Son dönemde dikkat çeken bir ayrıntı da yabancılara yapılan konut satışlarındaki düşüş. Ancak İstanbul, ülke genelindeki düşüşe rağmen liderliğini korumaya devam ediyor. Rus ve İranlılar, özellikle denize yakın ve merkezi bölgelerdeki dairelere yönelirken, Iraklı yatırımcıların adresi ise Esenyurt, Başakşehir, Bağcılar oluyor.

RAYİÇ BEDEL ETKİSİ
Emlak Uzmanı, imarpanosu.com Genel Yayın Yönetmeni Emre Kulcanay, İstanbul'dan yansıyan veriler ve 2026 projeksiyonuna ilişkin yaptığı açıklamada, şu bilgileri verdi: "2026 yılı itibarıyla gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyecek en önemli düzenleme, rayiç bedel yerine “gerçek değer” üzerinden vergilendirme sistemine geçilmesi olacak. Bu düzenleme, alım-satım işlemlerinde beyan edilen konut değerlerinin artık piyasa gerçeklerine daha yakın hale gelmesini sağlayacak. Sistem ilk etapta satış maliyetlerini artırabilir. Çünkü bugüne kadar pek çok tapu işlemi piyasa fiyatının oldukça altında rayiç bedellerle yapılmaktaydı."
Düzenlemenin, yüksek değerli bölgelerdeki satış maliyetlerini yüzde 10 ila 20 arasında artırabileceğini de dile getiren Kulcanay, "Buna karşılık, devletin emlak vergisi gelirlerinin artması ve gayrimenkul piyasasında 'gerçek fiyat' dengesi oluşması, 2026’nın en dikkat çekici gelişmelerinden biri olabilir. Düzenleme, doğru uygulandığı takdirde, fiyat spekülasyonları da sınırlanır" diye konuştu.

Başakşehir-Kayaşehir metro hattının tamamlanması, Pendik-Sabiha Gökçen hattının uzatılması, Beşiktaş–Kağıthane bağlantısı ve Haliç–Kemerburgaz tüneli, ulaşımı kolaylaştırarak çevre bölgelerde fiyat artışına zemin hazırlıyor.

KONUTTA 2026 SENARYOLARI
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa ise faizlerin düşmesi ve ekonomik istikrarın güçlenmesi halinde İstanbul’daki konut satış hacminin yüzde 20 artabileceğine dikkat çekerken, "Deprem riski altındaki Kadıköy, Bakırköy, Zeytinburnu, Avcılar, Beylikdüzü gibi ilçelerde dönüşüm projeleri hem yeni konut arzı yaratacak hem de eski konut stokunun değerini artıracak. Özellikle ulaşım ağlarına yakın bölgelerde, markalı konut projeleriyle birlikte yeni 'mikro merkezler' doğuyor. Örneğin Başakşehir, Arnavutköy, Kağıthane ve Kartal, 2026’da yatırım açısından öne çıkması beklenen dört ilçe olarak dikkat çekiyor" ifadelerini kullandı.