Tapu işlemlerinde bugüne kadar sıkça başvurulan, gayrimenkul satış bedelinin düşük gösterilerek tapu harcı ve vergi yükünün azaltılması uygulaması sona eriyor. 1 Ocak 2026 itibarıyla devreye girecek yeni para transferi denetimleriyle birlikte; konut, arsa ve iş yeri alım satımlarında gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunlu hale gelecek. Yeni düzenlemeyle birlikte cezalar da ciddi oranda artırılıyor.

Bilindiği üzere gayrimenkul satış işlemleri sırasında tapu işlemlerinde bir ev, iş yeri veya arsanın satış değeri düşük gösterilerek daha az tapu harcı ve vergi ödenmesi durumları söz konusu olabiliyordu. Örnek verecek olursak 10.000.000 TL’lik bir taşınmazın 3 milyon TL’si satış bedeli gösterilerek kalanı elden veya IBAN üzerinden transfer edilerek gayrimenkul satış işlemi yapılabiliyordu. Böylelikle 400 bin TL yerine 120 bin TL harç ödemesi yapılabiliyordu. Yeni dönemde denetimler sıkılaşacak.

MASAK’ın 1 Ocak 2026’dan itibaren devreye girecek düzenlemesiyle para transferlerinde belge ve açıklama zorunluluğu başlayacak. Örneğin 2 Ocak 2026’da satışı yapılacak bir konutta, alıcı gerçek bedel olan 10 milyon lirayı satıcıya göndermek zorunda olacak. Bankalar, transferin karşılığını belgeyle isteyecek; tapuda gerçek bedelin altında satış gösterilemeyecek.

Öte yandan bankadan nakit çekimlerinde de paranın nerede kullanılacağının beyan edileceği belirtildi. Banka paranın kaynağını soracak ve gerekli belgele ve açıklamaları MASAK’a iletecek.

Peki yeni sistem nasıl işleyecek? Gayrimenkulün değerini düşük gösterenlere ne kadar ceza kesilecek? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Ağustos ayında yayınlanan bir tebliğ ile yeni yıl itibarıyla para aktarımlarına ilişkin düzenleme yürürlüğe girmişti. MASAK’ın 31 no’lu tebliğ taslağı önümüzdeki yıla ilişkin para transferlerini önemli derecede etkileyecek. Özellikle de gayrimenkul satışlarında çeşitli limitlerle düzenlemeler getirildi.” dedi.

Gayrimenkul satışlarında nakit tahsilatların 200 bin TL’yi aşması durumunda bankalar artık en az 20 karakterli işlem beyanı isteyecekler. Gayrimenkulde 2 milyon TL ve üzeri işlemlerde ise çeşitli beyan formları alınacak. 20 milyon TL üzerindeki işlemlerde ise formun kaynağına dair ek belgeler isteniyor olacak. İşlem tutarları tek işlem ya da birbiri ile bağlantılı birden fazla işlemde çeşitli limitler çerçevesinde belirlendi.

Vergi paketinde yapılan yeni düzenleme ile harçlar kanununda bir değişikliğe gidildi. Buna göre tapu harcındaki eksik beyanın tespit edilmesi halinde uygulanacak vergi ziyaı cezası 4 kat artırıldı. Zaten gayrimenkul alım satımlarında beyan edilen bedel emlak vergi değerinden az olamıyor.

Yeni yılda hem vergi cezalarının artırılması hem de para transferi işleminde yapılan değişikliklerle aslında genel itibarıyla tapuda işlemlerin gerçek değer üzerinden yapılmasını sağlaması bekleniyor.