ABD'de Ev Satmak Zorlaştı: Her Beş İlandan Birinde Fiyat İndirimi

ABD'de konut piyasası alıcıların lehine dönüyor. Satıcı sayısı alıcıları yüzde 63 aşarken satıştaki her beş evden birinin fiyatı düşürülüyor. Yüksek kredi faizleri talebi baskılarken ev sahipleri satış yapabilmek için ek maliyetleri de üstlenmeye başlıyor.

ABD'de yıllarca yükselen konut fiyatları ve yoğun alıcı rekabetiyle şekillenen piyasada dengeler değişiyor. Konut kredisi faizlerinin yüksek seyretmesi ve alım gücünün zayıflaması, ev satın almak isteyenlerin geri çekilmesine yol açarken satıcılar giderek daha fazla taviz vermek zorunda kalıyor. Satılık konut sayısının alıcı talebini aşması, fiyat indirimlerinin yanı sıra kredi masraflarına katkı ve onarım desteği gibi uygulamaları da yaygınlaştırıyor.

26 Ekim'de gündeme gelen konut piyasası değerlendirmeleri, ABD'deki yavaşlamanın ev sahiplerinin satış kararlarını ve taşınma planlarını da etkilemeye başladığını ortaya koyuyor. Eylül verilerinde fiyatı düşürülen ilanların oranı yüzde 20,8'e ulaşırken ekim ayının ortasına ilişkin daha güncel ölçümlerde bu oran yüzde 21,7'ye yükseliyor. Buna karşılık kredi maliyetlerinin yüksek kalması, fiyat indirimlerinin tek başına talebi canlandırmaya yetmediğini gösteriyor.

ABD'deki konut piyasasının en dikkat çekici göstergelerinden biri, satış yapmak isteyenlerle ev arayanlar arasındaki farkın büyümesi oldu. Eylül ayına ilişkin hesaplamalarda piyasadaki satıcı sayısı yaklaşık 1 milyon 511 bin, alıcı sayısı ise 929 bin olarak belirlendi. Böylece satıcıların sayısı alıcıları yüzde 62,6 aşarak 2013'e kadar uzanan veri serisinin en yüksek farkına ulaştı.

Ağustos ayında yüzde 56,9 olan bu farkın bir ay içinde daha da açılması, talebin arzın gerisinde kaldığını gösteriyor. Üstelik alıcı sayısı aynı veri serisinin en düşük düzeyine gerilerken satıcı sayısı Mart 2020'den bu yana en yüksek seviyesine çıktı. Bu tablo, konut bulmakta zorlanan alıcıların yerini evine müşteri arayan satıcıların aldığı bir piyasa yapısına işaret ediyor.

İncelenen ABD'nin en kalabalık 50 metropol bölgesinin 41'inde alıcıların pazarlık gücü daha yüksek bulunuyor. Miami, Nashville ve Houston satıcı fazlasının en belirgin olduğu şehirler arasında yer alırken San Francisco ve bazı kuzeydoğu kentlerinde satıcıların daha avantajlı olduğu koşullar sürüyor. Dolayısıyla ülke genelindeki zayıflama bütün şehirlerde aynı ölçüde hissedilmiyor.

Ancak alıcıların pazarlık gücünün artması, daha fazla kişinin konut satın alabildiği anlamına gelmiyor. Yüksek konut fiyatları, kredi faizleri ve ekonomik belirsizlik nedeniyle birçok potansiyel alıcı piyasaya giremiyor. Satıcıların sayıca üstün olması da büyük ölçüde bu talep eksikliğinden kaynaklanıyor.

Eylül ayında ABD genelindeki satılık konut ilanlarının yüzde 20,8'inde fiyat indirimi yapıldı. Bu oran, bir önceki yılın aynı döneminin 0,9 puan üzerinde ve Ekim 2022'den bu yana görülen en yüksek aylık düzey oldu. Ekim ayının 18'inde sona eren dört haftalık döneme ilişkin daha yeni verilerde ise fiyat indirimi yapılan ilanların payı yüzde 21,7 olarak hesaplandı.

İlan fiyatlarındaki baskı ülke genelindeki ortalamalara da yansıyor. Eylül ayında ortanca ilan fiyatı yıllık yüzde 1,4 gerileyerek 419 bin 250 dolara indi. Bu rakam, satışı tamamlanan konutların fiyatını değil, piyasaya sunulan evlerin istenen satış bedelini gösteriyor.

Bölgesel farklılıklar ise oldukça belirgin. Eylül ayında fiyat indirimi yapılan ilanların oranı Batı eyaletlerinde yüzde 22,8'e, Güney eyaletlerinde yüzde 21,6'ya ulaştı. Kuzeydoğuda aynı oran yüzde 15,2 ile daha düşük kaldı. Bu farklılaşma, konut arzının yoğunlaştığı bölgelerde satıcıların daha fazla pazarlık baskısıyla karşı karşıya olduğunu ortaya koyuyor.

Fiyatını düşürmek de her satıcının kısa sürede alıcı bulmasını sağlamıyor. Bazı ev sahipleri ilanlarını geri çekmeyi tercih ederken taşınmak zorunda olanlar daha büyük indirimlere razı olabiliyor. Konut piyasasındaki yavaşlama, bu nedenle yalnızca fiyat göstergelerinde değil, satış sürelerinde ve ev sahiplerinin yaşam planlarında da hissediliyor.

Konut talebindeki zayıflamanın temel nedenlerinden biri yüksek kredi maliyetleri. ABD'de 30 yıl vadeli konut kredilerinde ortalama faiz oranının yüzde 7,4 düzeyine ulaşması, ev almak isteyenlerin aylık ödeme yükünü ağırlaştırıyor. Ekim ortasına ilişkin verilere göre ortanca konut için hesaplanan aylık kredi ödemesi 2 bin 796 dolara yükselerek ilgili veri serisinin en yüksek ikinci seviyesine ulaştı.

Aylık ödeme tutarının yıllık yüzde 10,4 artması, konut fiyatları fazla değişmese bile finansman yükünün belirgin biçimde büyüdüğünü gösteriyor. Nitekim 18 Ekim'de sona eren dört haftalık dönemde ortanca gerçekleşen satış fiyatı yıllık yalnızca yüzde 0,2 yükseldi. Buna rağmen kredi taksitlerinin daha hızlı artması, birçok hane için konut alımını zorlaştırıyor.

Yüksek faizler nedeniyle piyasadan çekilen alıcıların etkisi yeni satış anlaşmalarında da görülüyor. Aynı dönemde sözleşmeye bağlanan ancak henüz tamamlanmayan konut satışları haftalık yüzde 1,9, yıllık yüzde 14,4 geriledi. Satışlar, 2021'e kadar uzanan haftalık veri serisinin en düşük düzeyine inerken ABD'nin en büyük 50 metropol bölgesinin tamamında ikinci hafta üst üste düşüş kaydedildi.

Yeni satış ilanları da haftalık yüzde 1,4 gerileyerek temmuzdan bu yana en düşük seviyesine indi. Ev sahiplerinin bir bölümü talebin zayıf olduğunu görerek satış kararını ertelese de mevcut konut stoku yavaş eriyor. Böylece piyasada alıcıların seçenekleri artarken konut sahiplerinin satış süresi uzayabiliyor.

Piyasadaki rekabetin değişmesi, satıcıların yalnızca ilan fiyatını düşürmesiyle sınırlı kalmıyor. Bazı ev sahipleri satışın gerçekleşmesini sağlamak amacıyla alıcının işlem masraflarını, gerekli onarımları veya konut kredisi faizini düşürmeye yönelik ek ödemeleri üstleniyor. Bu tür tavizler, satış fiyatında daha büyük bir indirim yapmadan anlaşma sağlamak isteyenler için alternatif oluşturuyor.

Teksas'ta evini başlangıçta 750 bin dolardan satışa çıkaran bir ev sahibi, uzun süren bekleyişin ardından mülkünü 650 bin dolara sattı ve onarımlar için ayrıca 9 bin dolarlık katkı sağladı. Bu örnek, piyasanın bazı bölgelerinde satıcıların istediği fiyatla gerçekleşen satış bedeli arasındaki farkın ne kadar büyüyebildiğini gösteriyor. Ancak tekil işlemlerdeki indirimler, ülke genelindeki fiyat değişiminin doğrudan göstergesi olarak değerlendirilmiyor.

Yüksek faiz ortamında satıcıların karşılaştığı bir başka sorun da mevcut konut kredilerinden kaynaklanıyor. Daha düşük faizli krediyle ev sahibi olmuş kişiler, yeni bir konuta geçtiklerinde çok daha yüksek finansman maliyetiyle karşılaşabilecekleri için taşınma kararlarını erteliyor. Bu durum hem konut arzını hem de hanelerin yeni ev satın alma isteğini etkiliyor.

ABD konut piyasasındaki son veriler, daha fazla fiyat indiriminin mutlaka daha fazla satış anlamına gelmediğini ortaya koyuyor. Alıcıların pazarlık gücü yükselmesine rağmen kredi taksitlerinin ağırlaşması, satışların önündeki temel engellerden biri olmaya devam ediyor. Önümüzdeki dönemde konut kredisi faizlerinin nasıl değişeceği, satıcıların yeni indirimler yapıp yapmayacağı ve bekleyen alıcıların piyasaya dönüp dönmeyeceği açısından belirleyici olacak.