TÜİK Verilerine Göre Türkiye'de Kiralar Son 5 Yılda 11,4 Katına Çıktı

Artmayan maaşlar, hemen her gün art arda gelen zamlar, artan kira bedelleri vatandaşların belini bükmeye devam ediyor. İnsan onuruna yaraşır bir yaşam sürmek için gerekli olan barınma hakkı, ekonomik, sosyal ve çevresel faktörlerden etkilenmeye devam ediyor.

Uzmanların değerlendirmesine göre ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlıkların temelinde büyük ölçüde ekonomik dalgalanmalar, yasal düzenlemelerin yarattığı çıkar çatışmaları ve iletişim eksiklikleri var. Son yıllarda Türkiye'de özellikle konut fiyatlarındaki ve enflasyondaki hızlı değişimler, bu gerilimi daha görünür hale gele getirdi.

Türkiye’de kiralar beş yılda TÜİK’in gerçek kira endeksine göre sert yükseldi. 2021-2025 döneminde artışlar bileşik hesapla yüzde 1.045’i aşarken, TCMB’nin yeni kiracı endeksi Eylül 2026’da yıllık yüzde 26,6 arttı. Peki kiralardaki sıçramanın arkasında ne var?

Resmi veriler tabloyu ortaya koyuyor.

Türkiye’de son beş yılda konut kiralarında yaşanan yükseliş, barınma maliyetlerini milyonlarca vatandaş için önemli bir ekonomik sorun haline getirdi. Yüksek enflasyon, konut arzı ile talep arasındaki dengesizlik, inşaat maliyetlerindeki artış ve nüfus hareketleri kira fiyatlarının yükselmesinde etkili olan başlıca unsurlar arasında.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, kiracıların ödediği gerçek kiralardaki yıllık artış 2021'den itibaren hızlandı. Özellikle 2022 sonrasında belirginleşen yükseliş, 2023 ve 2024 yıllarında zirve seviyelere ulaştı.

TÜİK'in tüketici fiyat endeksi kapsamında takip ettiği kiracı tarafından ödenen gerçek kira kaleminin yıllık değişimleri, son beş yıldaki yükselişin boyutunu ortaya koyuyor.

Aralık ayları itibarıyla yıllık değişimler şöyle gerçekleşti:- 2021: Yüzde 12,20- 2022: Yüzde 47,07- 2023: Yüzde 108,58- 2024: Yüzde 105,82- 2025: Yüzde 61,61

Bu oranlar bileşik olarak hesaplandığında, 2020 sonundan 2025 sonuna kadar gerçek kira endeksindeki yükseliş yüzde 1.044'ü aşıyor. Başka bir ifadeyle endeks yaklaşık 11,4 katına çıkıyor.

Burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: Söz konusu oranlar, her yılın sonunda gerçekleşen yıllık değişimleri gösteriyor. Bileşik artış ise TÜİK'in gerçek kira endeksindeki toplam değişimi ifade ediyor; her kiracının aynı oranda zam aldığı anlamına gelmiyor.

Kira fiyatlarındaki yükselişin arkasında tek bir neden bulunmuyor. Ekonomik koşullar, konut piyasasındaki arz-talep dengesi ve maliyetlerdeki değişim birlikte etkili oldu.

1. Yüksek enflasyon ve alım gücündeki düşüş

Genel fiyat seviyesindeki yükseliş, konut sahiplerinin kira beklentilerini de etkiledi. Ev sahipleri artan yaşam ve bakım maliyetlerini kira bedellerine yansıtmak isterken, kiracılar da yükselen fiyatlar karşısında daha yüksek barınma giderleriyle karşı karşıya kaldı.

TÜİK verilerine göre tüketici enflasyonu 2023 sonunda yüzde 64,77, 2024 sonunda yüzde 44,38 ve 2025 sonunda yüzde 30,89 olarak gerçekleşti. Enflasyondaki gerilemeye rağmen kira artışlarının bir süre daha yüksek seyretmesi, kira piyasasının genel enflasyonu gecikmeli takip etmesiyle de bağlantılı.

2. Konut arzı ve talep arasındaki dengesizlik

Kiralık konut talebinin belirli bölgelerde yoğunlaşması, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturdu. Büyükşehirlerde iş, eğitim ve sosyal yaşam nedeniyle artan konut ihtiyacı, kiralık ev arayanların aynı konut stoku için rekabet etmesine neden oldu.

Deprem sonrasında yaşanan yer değiştirmeler de bazı şehirlerde konut talebinin yoğunlaşmasına katkıda bulunan gelişmeler arasında yer aldı.

3. İnşaat maliyetlerindeki yükseliş

Yeni konut üretiminde kullanılan malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış, konut piyasasının önemli sorunlarından biri oldu.

TÜİK'in inşaat maliyet endeksine göre Eylül 2021'de yıllık artış yüzde 39,54 olarak kaydedildi. Aralık 2025'te ise inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 24,50 yükseldi. Bina inşaatı maliyet endeksindeki yıllık artış da aynı dönemde yüzde 24,55 oldu.

İnşaat maliyetlerindeki yükseliş, yeni konut üretiminin maliyetini artırarak orta ve uzun vadede kiralık konut arzını etkileyebilen unsurlar arasında bulunuyor.

Kira artışlarının hızlanması üzerine hükümet, konut kiralarında yüzde 25 zam sınırı uygulamasını hayata geçirdi.

Haziran 2022'de kabul edilen düzenlemeyle konut kira sözleşmelerinde uygulanabilecek artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Daha sonra uzatılan uygulama, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen sözleşmeleri de kapsadı.

Bu dönemde mevcut kiracılar için artış sınırı uygulanırken, yeni kiraya verilen konutların başlangıç bedelleri aynı sınırlamaya tabi olmadı. Böylece mevcut kiracıların ödediği bedeller ile piyasada yeni kiraya verilen konutların fiyatları arasındaki farkın açılmasına zemin oluştu.

1 Temmuz 2024 itibarıyla yüzde 25 sınırı sona erdi. Konut kiralarında yeniden Türk Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesi kapsamında on iki aylık TÜFE ortalamasına dayanan artış sistemi uygulanmaya başladı.

Kira artışlarında 2026 yılında yavaşlama eğilimi görülüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 6 Kasım 2026 tarihli sunumunda yer alan verilere göre, TÜİK'in kiracılar tarafından ödenen gerçek kira kalemindeki yıllık artış Ekim 2026 itibarıyla yüzde 39,7 oldu.

Yeni Kiracı Kira Endeksi'nde ise Eylül 2026 itibarıyla yıllık artış yüzde 26,6 olarak kaydedildi. İki gösterge arasındaki fark, mevcut kiracıların ödediği kiralarla yeni kiraya verilen konutlardaki fiyat değişimlerinin aynı hızda ilerlemediğini ortaya koydu. TÜİK verilerine göre; Kasım ayı kira zam oranı yüzde 31,23 oldu.

Kira piyasasında fiyat değişimleri genel enflasyondan daha geç hissedilebiliyor. Bunun en önemli nedenlerinden biri kira sözleşmelerinin genellikle yıllık yenilenmesi.

TCMB'nin analizine göre TÜİK'in gerçek kira endeksi, mevcut kiracıların ödediği bedelleri takip ettiği için yeni kiralanan konutlardaki fiyat değişimlerini gecikmeli yansıtıyor. Ayrıca kira verilerinin belirli aralıklarla derlenmesi de bu gecikmede rol oynuyor.

Bu nedenle yeni kiracıların karşılaştığı fiyatlarla uzun süredir aynı evde oturan kiracıların ödediği kiralar arasında önemli farklar oluşabiliyor.

Ekonomistlerin değerendirmelerine göre sonuç olarak, Türkiye'de son beş yılda yaşanan kira artışları yalnızca enflasyonla açıklanabilecek bir gelişme değil. Kira artışlarında konut arzı, nüfus hareketleri, inşaat maliyetleri ve kira piyasasındaki yapısal sorunlar da fiyatların yükselmesinde etkili oldu. 2026 verileri ise kira artış hızında yavaşlama işaretleri görülmesine rağmen özellikle büyükşehirlerde barınma maliyetlerinin yüksek seyrini koruduğunu gösteriyor.